1. Najem okazjonalny, najem instytucjonalny
   oraz najem instytucjonalny z dojściem do prawa własności.
   Najważniejsze różnice pomiędzy umowami.

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która weszła w życie w dniu 11 września 2017 r., wprowadziła nową umowę nazwaną „umową najmu instytucjonalnego”.

Przepisy opisujące tę umowę wprowadzone zostały do Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Od 2010 r. do ustawy o ochronie praw lokatorów, wprowadzono umowę dotyczącą najmu – „umowę najmu okazjonalnego”.

Ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 5.07.2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496), do ustawy o ochronie praw lokatorów, wprowadzono kolejną umowę dotyczącą najmu – „umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności ”.

Definicje:

Umową najmu okazjonalnego lokalu, zgodnie z art 19 a ustawy, jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu zgodnie z art 19 f ustawy, jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zgodnie z art 19 k ustawy, jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

Przedmiotem umowy jest zobowiązanie najemcy do nabycia mieszkania a także, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia najmu, po zapłacie ceny za lokal. Podczas trwania umowy najemca płaci czynsz najmu oraz miesięczną ratę za cenę lokalu mieszkalnego. Roszczenie najemcy jest ujawnione w księdze wieczystej, a jego wpłaty na poczet ceny lokalu zabezpieczone są hipoteką na wypadek, gdyby nie doszło do przeniesienia własności mieszkania.

1. Określenie poszczególnych umów.

Umowa najmu okazjonalnego dotyczy najmu mieszkalnych lokali będących własnością osób fizycznych, nie prowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że stroną wynajmującą taki lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Przedsiębiorca może również korzystać z umowy najmu okazjonalnego, ale tylko w przypadku, gdy nie zajmuje się wynajmowaniem lokali mieszkalnych.

Ponadto należy dodać, że wynajmujący musi być jednocześnie właścicielem lokalu mieszkalnego, który oddaje w najem. Najem okazjonalny nie może być natomiast zawierany przez osoby prawne, jak również jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. fundacje, czy spółki), nawet jeśli nie prowadzą one działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.

Umowę najmu instytucjonalnego oraz umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności lokalu mieszkalnego mogą zawierać jako wynajmujący, jedynie podmioty procesjonalnie zajmujące się wynajmem lokali, czyli podmioty, które prowadzą w takim zakresie działalność gospodarczą. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, osób prawnych (np. spółek kapitałowych), jak i jednostek organizacyjnych niebędących osobą prawną (np. spółek osobowych).

2. Kto zawiera umowę najmu z pozycji właściciela.

Definicja umowy najmu okazjonalnego wskazuje, że mogą zawierać ją jedynie właściciele lokali mieszkalnych.

Jeśli chodzi o najem instytucjonalny nie znajdziemy tam niniejszego ograniczenia, bowiem w licznych przepisach dotyczących najmu instytucjonalnego ustawa posługuje się pojęciem właściciela (m.in. przepisy dotyczące kaucji zabezpieczającej, pisemnego żądania opróżnienia lokalu). Dlatego należy uznać, że również w przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmujący musi być właścicielem lokalu. Jeżeli chodzi o umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności to zawierać ją mogą jedynie właściciele lokali mieszkalnych dla których założona została księga wieczysta.

3. 3. Forma zawierania poszczególnych umów, oraz oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i opuszczenia lokalu.

   Umowy najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego zawierane są w zwykłej formie umowy cywilno – prawnej, do których to umów najemca dostarcza oświadczenia opisane poniżej.

   Natomiast umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawiera się w formie aktu notarialnego. Umowa najmu instytucjonalnego, oraz instytucjonalnego z dojściem do prawa własności zawierają w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy w terminie wskazanym w żądaniu, oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania opróżnienia lokalu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

   4. Dokumenty do zawarcia umowy.

   Aby zawrzeć którąkolwiek z opisywanych umów, wynajmujący musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości. Na tym etapie wspomnę, że w przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do prawa własności, wiarygodność wynajmującego jest wzmocniona, gdyż konstrukcja prawna umowy określa dla wynajmowanego lokalu, założenie księgi wieczystej z wpisem do niej prawa własności.

   Do umowy najmu okazjonalnego lokalu najemca przedstawia następujące dokumenty:

   a. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,

   b. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

   c. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w punkcie powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

5. Czas trwania poszczególnych umów.

Postawą zasadą zawierania umowy najmu okazjonalnego jest określony czas jej trwania. Co więcej, ustawa ogranicza ten okres jedynie do 10 lat.

W przypadku najmu instytucjonalnego, umowę można zawierać na czas określony, jednak z wyłączeniem stosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego przewidującego, iż najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony. Dlatego możliwe jest zawieranie umów na dłuższy czas oznaczony, np. na 20, 30 lat, a nawet dłużej. Długość stosunku najmu w takich przypadku będzie wynikać – w przypadku najemców zawierających z operatorem mieszkaniowym równoległe umowy zakupu najmowanego mieszkania – z okresu spłaty ceny zakupu lokalu.

W przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, umowa zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu który dotyczy przedłużania najmu z art. 661 § 1 nie stosuje się w przypadku tej umowy.

6. Kaucja

Zawarcie zarówno umowy najmu okazjonalnego, jak i umowy najmu instytucjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Spełnia ona funkcję zabezpieczającą należność z tytuły najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

W przypadku najmu okazjonalnego, kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Jeśli chodzi o najem instytucjonalny, kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

W przypadku najmu instytucjonalnego z dojściem do własności kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

7. Wskazywanie innego możliwego miejsca zamieszkania

Jeśli wynajmujący decyduje się na formę najmu okazjonalnego, jak wspomniałem wcześniej, najemca jest zobowiązany złożyć wynajmującemu stosowne oświadczenia o możliwości zamieszkania w innym lokalu mieszkalnym, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Przy umowie najmu instytucjonalnego oraz umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie ma wymogu wskazywania innego lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać. Ustawodawca likwiduje tym samym potrzebę uzyskania od najemcy informacji o innym lokalu, do którego ten miałby się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu oraz przedstawienia oświadczenia właściciela innej nieruchomości o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w jego lokalu przez najemcę.

Ryszard Michalak